Daně z nemovitosti — prodej, darování, dědění

Daňové otázky jsou jedním z hlavních důvodů, proč lidé odkládají rozhodnutí o nemovitosti. Kolik zaplatím při prodeji? Je darování dětem zdaněno? A co dědictví? V tomto průvodci vysvětlujeme aktuální daňová pravidla pro rok 2026 — jednoduše a s příklady.

Daň z prodeje nemovitosti

Časový test — klíč k osvobození

Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně, pokud:

• Nemovitost vlastníte déle než 10 let (od nabytí), NEBO
• Nemovitost vlastníte déle než 5 let A měli jste v ní bezprostředně před prodejem trvalé bydliště po dobu alespoň 2 let

Pokud časový test nesplníte

Příjem z prodeje se daní jako příjem fyzické osoby:

• 15 % z rozdílu mezi prodejní cenou a cenou pořízení (+ náklady)
• 23 % z části přesahující 36násobek průměrné mzdy (cca 1,58 mil. Kč v roce 2026)

Praktický příklad

Paní Nováková (68 let) vlastní byt v Praze od roku 2005 (21 let). Prodejní cena: 5 000 000 Kč.

• Časový test: Splněn (vlastní déle než 10 let)
• Daň z příjmu: 0 Kč — příjem je osvobozen

Tip pro klienty HomeGrif: Většina klientů HomeGrif vlastní nemovitost desítky let a splňuje časový test. Příjem ze zpětného odkupu je tak typicky osvobozen od daně.

Darování nemovitosti

Darovací daň — zrušena, ale...

Samostatná darovací daň byla v ČR zrušena v roce 2014. Darování se ale posuzuje podle daně z příjmu:

Osvobozeno je darování mezi:

• Příbuznými v přímé linii (rodiče — děti — vnoučata)
• Manželi
• Sourozenci
• Osobami žijícími ve společné domácnosti déle než 1 rok

Oznamovací povinnost

Pokud hodnota daru přesahuje 5 000 000 Kč, obdarovaný musí podat oznámení finančnímu úřadu — i když je dar osvobozen od daně.

Rizika darování

Darování nemovitosti dětem (výměnek) má daňové výhody, ale nese jiná rizika:

• Děti mohou nemovitost prodat
• Při exekuci na děti je nemovitost ohrožena
• Rodiče nedostávají žádnou finanční kompenzaci

Dědění nemovitosti

Daň z dědictví — zrušena

V České republice neexistuje daň z dědictví od roku 2014. Zděděná nemovitost nepodléhá žádné dani z příjmu.

Náklady na dědické řízení

• Odměna notáře (soudní komisař): závisí na hodnotě pozůstalosti, typicky 10 000 — 30 000 Kč
• Zápis do katastru: 2 000 Kč
• Případné znalecké posudky: 3 000 — 10 000 Kč

Problém s dědictvím

Hlavní nevýhoda dědění není daňová, ale časová: děti dostanou nemovitost až po smrti rodičů. Pokud potřebují finanční pomoc teď (hypotéka, vzdělání dětí), dědictví nepomůže.

Více v článku Dědictví za života rodičů.

HomeGrif a daně

Zpětný odkup = prodej nemovitosti

Z daňového hlediska se zpětný odkup s HomeGrif posuzuje jako prodej nemovitosti. Platí tedy stejná pravidla:

• Časový test splněn (10 let nebo 5 let + bydliště): Příjem je osvobozen od daně
• Časový test nesplněn: Daň 15 % z rozdílu cena prodeje minus cena pořízení

Typický klient HomeGrif

Většina klientů HomeGrif:

• Vlastní nemovitost desítky let
• Má v ní trvalé bydliště
• Splňuje oba časové testy
• Neplatí žádnou daň z příjmu z prodeje

Měsíční renta a daně

Měsíční renta z HomeGrif je součástí celkové kupní ceny (nikoliv příjmu z pronájmu). Daňové posouzení se vztahuje na celou transakci — pokud je prodej osvobozen, jsou osvobozeny i všechny platby.

Daň z nemovitých věcí

Nezaměňujte s daní z příjmu z prodeje! Daň z nemovitých věcí je roční daň, kterou platí vlastník nemovitosti:

• Platí se do 31. května každého roku
• Výše závisí na typu, velikosti a lokalitě nemovitosti
• Typicky 1 000 — 5 000 Kč ročně pro byt
• Po převodu na HomeGrif ji platí nový vlastník (HomeGrif)

Srovnání daňového dopadu

Doporučení

1. Ověřte si časový test — kolik let vlastníte nemovitost
2. Konzultujte s daňovým poradcem — každá situace je individuální
3. Nepodceňujte oznamovací povinnost — pokuta za nesplnění může být až 15 % z hodnoty
4. Vyzkoušejte kalkulačku HomeGrif — orientační výpočet je anonymní a nezávazný

Další čtení:

• Dědictví za života rodičů: Jak to vyřešit bez hádek
• Byt vs. investice: Kam s majetkem po padesátce?
• Výměnek — tradice a moderní alternativa
• Prodej bytu, ale zůstat v něm — je to možné?