HomeGrif vs. Hometap — evropský vs. americký model

V posledních letech se v USA rozšířil nový způsob, jak získat peníze z vlastní nemovitosti — Home Equity Investment (HEI). Nejznámějším poskytovatelem je bostonský Hometap. V Evropě tento model neexistuje. Místo něj zde funguje staletími prověřený princip viager — odkup nemovitosti s právem dožití. V České republice jej nabízí HomeGrif. Čím se tyto dva přístupy liší a proč na tom záleží?

Co je Hometap

Hometap byl založen v roce 2017 v Bostonu a nabízí tzv. Home Equity Investment (HEI). Princip je jednoduchý:

• Hometap vám vyplatí část hodnoty nemovitosti (typicky 15–25 %)
• Výměnou získá podíl na budoucím zhodnocení vaší nemovitosti
• Neplatíte žádné měsíční splátky ani úroky
• Do 10 let musíte provést vyrovnání — prodat nemovitost, refinancovat, nebo odkoupit podíl Hometap zpět

Na první pohled to vypadá jednoduše. Žádné splátky, žádné úroky. Jenže háček je právě v tom desetiletém limitu a podílu na zhodnocení.

Proč Hometap nefunguje v Evropě

Hometap a podobné HEI společnosti působí výhradně v USA. V Evropě pro tento model neexistuje prostředí, a to hned z několika důvodů:

Právní systém. Americké nemovitostní právo funguje na jiných principech než evropské. V USA je běžné, že se s nemovitostí obchoduje prostřednictvím investičních nástrojů. V Evropě — a zejména v České republice — je vlastnictví nemovitosti chráněno jinak. Katastr nemovitostí, věcná břemena a občanský zákoník tvoří robustní rámec, který s americkým HEI modelem není kompatibilní.

Absence regulačního rámce. V USA existuje rozvinutý ekosystém pro alternativní nemovitostní produkty. V EU žádná harmonizovaná regulace pro home equity investice neexistuje. Každá země má vlastní pravidla a žádná z nich nepočítá s HEI modelem.

Kulturní rozdíly. V České republice vlastní nemovitost přes 78 % domácností — jeden z nejvyšších podílů v Evropě. Vztah k vlastnictví je zde hlubší a konzervativnější. Představa, že někdo „investuje" do vaší nemovitosti a podílí se na jejím zhodnocení, je pro většinu Čechů nepřijatelná.

Evropská alternativa — viager a právo dožití

Zatímco americký HEI model existuje necelou dekádu, evropský viager má více než 800 let historie. Princip viager vznikl ve Francii ve 13. století a dodnes je jedním z nejrozšířenějších způsobů, jak mohou senioři zpeněžit nemovitost a přitom v ní zůstat bydlet.

HomeGrif přenáší tento prověřený princip do českého právního prostředí:

• Klient prodá hodnotu nemovitosti (celou nebo část)
• Výměnou dostane jednorázovou výplatu, doživotní rentu, nebo kombinaci
• V nemovitosti zůstává bydlet doživotně — bez jakéhokoliv časového limitu
• Právo dožití je chráněno věcným břemenem zapsaným v katastru nemovitostí

Právní základ v českém právu

Věcné břemeno (služebnost) je upraveno v § 1257 a násl. občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Jedná se o nejsilnější formu právní ochrany, jakou české právo pro právo bydlení nabízí:

• Je zapsáno v katastru nemovitostí — je veřejně ověřitelné
• Přežívá změnu vlastníka — i kdyby nový vlastník nemovitost prodal, právo dožití zůstává
• Nelze jej jednostranně zrušit — na rozdíl od smluvního ujednání

Srovnání parametrů

Problém „desetileté časované bomby"

Největší riziko modelu Hometap je skryto v jeho zdánlivé jednoduchosti. Žádné splátky, žádné úroky — to zní skvěle. Ale co se stane za 10 let?

Představte si typický scénář:

Paní Nováková, 70 let, vlastní byt v Praze v hodnotě 5 mil. Kč. Kdyby žila v USA a využila Hometap, dostala by přibližně 1 mil. Kč (20 % hodnoty). Žádné splátky, žádný stres. Jenže za 10 let — v 80 letech — musí provést vyrovnání:

1. Prodat byt — v 80 letech hledat nové bydlení je obtížné a stresující
2. Refinancovat — jaká banka poskytne hypotéku 80leté klientce? Prakticky žádná
3. Odkoupit podíl Hometap — pokud byt mezitím zdražil na 6,5 mil. Kč, podíl Hometap může být 1,5–2 mil. Kč. Kde vezme 80letá seniorka takovou částku?

Všechny tři varianty jsou pro seniora v pokročilém věku extrémně problematické. A pokud žádnou z nich nesplní, Hometap může iniciovat nucený prodej nemovitosti.

Jak to řeší HomeGrif

U HomeGrif žádný takový scénář neexistuje:

• Žádný časový limit — paní Nováková bydlí v bytě, dokud chce
• Věcné břemeno v katastru — nikdo ji nemůže vystěhovat
• Žádné vyrovnání — transakce je dokončena při podpisu smlouvy
• Doživotní renta — pokud si zvolí měsíční výplatu, dostává ji bez ohledu na to, jak dlouho žije

Podíl na zhodnocení vs. fixní podmínky

Dalším podstatným rozdílem je způsob, jakým oba modely zacházejí s budoucím vývojem ceny nemovitosti.

Hometap sdílí riziko i výnos. Pokud nemovitost výrazně zdraží, klient musí Hometap vyplatit vyšší částku. Pokud naopak zlevní, Hometap nese část ztráty. To zní férově — ale v praxi to znamená nejistotu. Klient neví, kolik bude muset za 10 let zaplatit.

HomeGrif nabízí fixní podmínky. Cena odkupu je stanovena při podpisu smlouvy. Budoucí vývoj ceny nemovitosti klienta nijak neovlivní — ani pozitivně, ani negativně. Klient přesně ví, co dostane, a nemá žádné budoucí závazky.

Pro seniory, kteří potřebují předvídatelnost a klid, je fixní model jednoznačně vhodnější.

Pro koho je který model

Hometap může být zajímavý pro:

• Mladší vlastníky nemovitostí v USA (30–50 let), kteří plánují nemovitost prodat v horizontu 5–10 let
• Podnikatele, kteří potřebují krátkodobý kapitál a počítají s budoucím příjmem
• Lidi, pro které 10letý limit není problém

HomeGrif je vhodnější pro:

• Seniory 50+, kteří chtějí zůstat bydlet doživotně
• Vlastníky, kteří potřebují pravidelný měsíční příjem k důchodu
• Kohokoliv, kdo preferuje fixní podmínky bez budoucích závazků
• Rodiny, které chtějí ochránit dědice (Earlypass)
• Klienty, pro které je důležitá právní jistota věcného břemene v katastru

Co si z toho odnést

Americký a evropský přístup k uvolnění hodnoty nemovitosti vycházejí z fundamentálně odlišných filozofií:

• Americký HEI model (Hometap) je investiční produkt s časovým limitem — funguje jako partnerství mezi investorem a vlastníkem, ale s jasným termínem exitu
• Evropský viager model (HomeGrif) je odkup s doživotním právem bydlení — funguje jako trvalé řešení bez dluhu, bez časového tlaku a s nejsilnější právní ochranou

Pro české seniory, kteří chtějí zpeněžit nemovitost a zůstat v ní bydlet, je evropský model nejen dostupnější (Hometap v ČR nepůsobí), ale především bezpečnější. Věcné břemeno v katastru, žádný časový limit a předvídatelné podmínky — to jsou hodnoty, které americký model nabídnout nemůže.

Orientační výpočet

Vlastníte nemovitost v České republice a chcete zjistit, kolik byste mohli získat? Vyzkoušejte kalkulačku — anonymně a nezávazně.

Další čtení:

• FINEMO renta z nemovitosti — nezávislé srovnání
• NaVykup zpětný leasing — nezávislé srovnání
• Všechny možnosti důchodu z nemovitosti 2026
• HomeGrif vs. reverzní hypotéka: Co je výhodnější
• Srovnání všech alternativ